Массовое жильё Москвы: от избы до реновации, 1817

Дом Лопухиных на Пречистенке, 1817–1822: деревянный, оштукатуренный «под камень». Сейчас здесь музей Л. Н. Толстого. Фото: A. Savin, Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0.

1817 · Дом по образцовому фасаду

Пожар осени 1812 года уничтожил большую часть московских домов. Город пришлось отстраивать почти заново, и впервые это делали по типовым проектам.

В 1813 году появилась Комиссия для строения Москвы. Она выдавала ссуды погорельцам и следила, чтобы новые дома строились по утверждённым «образцовым фасадам». Застройщик выбирал проект из альбома: одноэтажный дом с мезонином, с колоннами или без, в пять, семь или девять окон по улице.

Так в Москве впервые появилось массовое типовое жильё. Среди мещан, ремесленников и мелких чиновников самым распространённым вариантом был деревянный дом на каменном цоколе. Богатые владельцы штукатурили бревенчатые стены «под камень» и ставили портик, бедные обходились резными наличниками. За домом шёл двор с флигелем, сараями, баней и огородом.

Удобств по сегодняшним меркам не было никаких. Отапливали печами, воду носили из колодцев или покупали у водовозов, которые набирали её в водоразборных фонтанах Мытищинского водопровода. Уборная стояла во дворе, освещались свечами и масляными лампами.

Самые богатые версии таких домов сохранились на Пречистенке, Арбате и в Хамовниках. Дом Лопухиных на Пречистенке, где сейчас музей Толстого, построен как раз в 1817–1822 годах: он деревянный, но оштукатурен и выглядит каменным особняком.

Скромные деревянные дома окраин почти не дожили до наших дней. Их уничтожали пожары, а остальное снесли при застройке XIX и XX веков. Но именно на их участках и по их сетке переулков потом выросли доходные дома и коммуналки.

Большая Алексеевская улица в 1888 году — Большая Алексеевская улица у Таганской площади, 1888 год. Альбом Н. А. Найдёнова. Фото: автор неизвестен, Wikimedia Commons, Общественное достояние.

1890 · Полукаменный дом с лавкой

После отмены крепостного права в 1861 году Москва стала быстро расти. По переписи 1871 года в ней жило около 600 тысяч человек, а к переписи 1897 года — уже больше миллиона.

В парадном центре в эти годы строили многоэтажные доходные дома. Но большинство москвичей жили иначе: в Замоскворечье, на Таганке, в Рогожской и Лефортове улицы состояли из двухэтажных «полукаменных» домов. Нижний этаж у них кирпичный, верхний бревенчатый, обшитый тёсом.

Такое устройство было и удобным, и выгодным. Кирпичный низ защищал от сырости и пожаров, там размещали лавку, мастерскую или склад. Наверху жил хозяин с семьёй, а лишние комнаты сдавали жильцам. Мелочная лавка в первом этаже, где торговали в долг «под запись», была почти в каждом квартале.

Жилья не хватало, и сдавали всё, что можно. Городские переписи описывают «коечно-каморочные» квартиры, где в одной комнате снимали отдельные койки и даже половину койки. Рабочие крупных фабрик часто жили в казармах при предприятии.

Городские удобства приходили медленно и сначала только в центр. В 1890-е расширили Мытищинский водопровод, в 1898 году заработала первая очередь канализации, в 1899 году пошёл электрический трамвай. На окраинах же ещё долго оставались печи, колодцы и выгребные ямы.

Полукаменные дома массово сносили в советское время, но они до сих пор встречаются в переулках Замоскворечья и Басманного района. Обычно их легко узнать по толстым стенам первого этажа и более лёгкому второму этажу.

Усачёвка, дома для рабочих, 1935 — Жилмассив на Усачёвке на открытке 1935 года. Фото: Давид Шулькин, Wikimedia Commons, Общественное достояние.

1927 · Уплотнение, ЖАКТ и первые рабочие посёлки

В 1918 году частную собственность на городские дома отменили. Старые особняки и доходные дома стали общими, и Москва начала жить по комнатам.

Первым ответом на жилищный вопрос стало «уплотнение»: в квартиры прежних владельцев вселяли рабочих и служащих, по семье на комнату. Так родилась московская коммуналка с общей кухней, графиком уборки и очередью в уборную.

Домами управляли ЖАКТы, жилищно-арендные кооперативные товарищества. Жильцы сами собирали квартплату, нанимали дворника и решали, чинить ли крышу. Вывеска «ЖАКТ № …» висела над входом в тысячи бывших купеческих и мещанских домов, деревянных и полукаменных. ЖАКТы упразднили только в 1937 году.

Население быстро вернулось и выросло: за годы Гражданской войны Москва опустела почти вдвое, а к переписи 1926 года в ней снова жило больше двух миллионов человек. Новое строительство за этим не успевало.

Город строил жилмассивы для рабочих: Усачёвку, Дубровку, Шаболовку, Дангауэровку. Это были кирпичные дома в четыре-пять этажей с плоскими крышами и гладкими стенами, а рядом сразу ставили школы, ясли, клубы, бани и прачечные. Архитекторы мечтали о домах-коммунах с общими столовыми, но большинство квартир, задуманных как семейные, почти сразу заселили покомнатно.

С началом индустриализации на окраинах выросли бараки: длинные деревянные дома с коридором и печным отоплением, которые строили как временные. Многие простояли до 1960-х, а последние снесли только в конце XX века.

Малоэтажная сталинка на улице Расплетина — «Немецкий» квартал 1948 года на улице Расплетина, у «Октябрьского Поля». Фото: Retired electrician, Wikimedia Commons, CC0.

1952 · Сталинский дом

Генеральный план реконструкции Москвы 1935 года задумал город широких магистралей и парадных фасадов. Сталинский дом стал его главным жилым типом.

Вдоль новых проспектов — улицы Горького, Ленинского, Кутузовского — выросли многоэтажные кирпичные дома с лепниной, эркерами и башенками. Потолки в них поднимались выше трёх метров, стены клали в несколько кирпичей, а лестницы делали широкими и светлыми.

Квартиры в таких домах получали ведомства, заводы и учреждения. Номенклатура и известные учёные въезжали в отдельные квартиры, но многие просторные «сталинки» с самого начала заселяли по комнатам, и они становились такими же коммуналками.

Массовым жильём этой эпохи были скорее скромные послевоенные дома в два-четыре этажа. Их строили в Хорошёве, Щукине, Текстильщиках, Кузьминках, в том числе силами немецких военнопленных. Оштукатуренные стены, высокие окна, вальмовые крыши, тихие зелёные дворы — такие кварталы сегодня ценят именно за масштаб.

Сталинское жильё было дорогим и медленным в строительстве. Очередь не сокращалась, а большая часть города всё ещё жила в бараках, деревянных домах и коммуналках.

В ноябре 1955 года вышло постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Оно закрыло эпоху парадных фасадов: государству были нужны не дворцы, а миллионы простых квартир, и как можно быстрее.

Новые Черёмушки в 1958 году — Новые Черёмушки, август 1958 года. Фото: Б. Трепетов, В. Мастюков / Главархив Москвы, Wikimedia Commons, CC BY 4.0.

1960 · Хрущёвка

Летом 1957 года вышло постановление «О развитии жилищного строительства в СССР». Оно обещало за десять-двенадцать лет покончить с жилищной нуждой.

Решение нашли в индустриальном домостроении. Стены делали на заводе, а на площадке собирали краном, как конструктор. Пять этажей — предел, при котором по нормам можно обходиться без лифта. Потолки опустили примерно до двух с половиной метров, санузел совместили, кухню сократили до пяти-шести квадратных метров.

Главным достижением хрущёвки стала отдельная квартира. Миллионы семей впервые переехали из коммуналок, бараков и подвалов в собственное, пусть и тесное, жильё с ванной, газом и горячей водой. Новоселье в Черёмушках стало сюжетом фильмов и песен.

Образцом нового города стал экспериментальный 9-й квартал Новых Черёмушек. Дома стояли не вдоль улицы, а свободно среди дворов, рядом были школа, детский сад и магазины. Это был первый московский микрорайон, и по этой схеме потом застроили Кузьминки, Хорошёво-Мнёвники, Измайлово и Зюзино.

В 1960 году граница Москвы дошла до строящейся Кольцевой автодороги, и пятиэтажки быстро заняли бывшие пригородные посёлки. Тополя и липы, посаженные во дворах, за полвека выросли выше крыш.

Часть серий изначально считали временными. С 1999 года город сносил 1722 пятиэтажки «сносимых серий» — К-7, II-32, II-35, 1605-АМ и 1МГ-300. Программа реновации 2017 года распространила снос и на многие кирпичные и панельные хрущёвки, которые раньше считались крепкими.

Чертаново в 1975 году — Девятиэтажки на Большой Чертановской улице, 1975 год. Фото: Б. Ярославцев / Главархив Москвы, Wikimedia Commons, CC BY 4.0.

1978 · Брежневка

В 1970-е типовой дом вырос в высоту и получил лифт, мусоропровод и раздельный санузел.

Пятиэтажки строить перестали, их сменили девятиэтажные, двенадцатиэтажные и шестнадцатиэтажные панельные дома. Квартиры стали немного просторнее: кухня семь-девять квадратных метров, изолированные комнаты, лоджии.

За МКАДом и вдоль неё выросли огромные спальные районы: Ясенево, Тёплый Стан, Чертаново, Беляево, Строгино, Бибирево, Орехово-Борисово. Дома ставили длинными рядами и замкнутыми дворами, а между ними оставляли просторные пустыри под школы и будущие парки.

Квартиры по-прежнему распределяли бесплатно по очереди, на работе или в исполкоме, и ждать приходилось годами. С 1960-х можно было вступить в жилищно-строительный кооператив и выплатить пай, это был самый быстрый легальный способ получить квартиру.

Инфраструктура часто отставала от заселения. Жители новых районов годами ездили на автобусах до ближайшего метро, а магазины, поликлиники и кинотеатры открывались позже домов.

Сегодня брежневки — самая многочисленная часть московского жилья. Их ругают за однообразие и тонкие стены, но ценят за зелёные дворы, нормальные кухни и близость школ. В программу реновации они в основном не попали.

Дома серии П-44 в Марьине — Панельные дома П-44 на Братиславской улице в Марьине — районе, застроенном в 1990-е. Фото: Brateevsky, Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0.

1998 · Панель новой России

В 1991 году квартиры разрешили приватизировать, и жильё впервые стало собственностью и товаром. Строили его при этом всё те же советские комбинаты по тем же сериям.

По всей стране жилищное строительство в 1990-е резко упало. Москва его не остановила: домостроительные комбинаты продолжали выпускать панели, а город строил дома для очередников, военных и жителей сносимых пятиэтажек.

Новые дома внешне мало отличались от позднесоветских: те же шестнадцатиэтажные и двадцатидвухэтажные секции П-44 и П-3, облицованные белой и голубой плиткой. Но вокруг них менялся весь уклад жизни.

У подъездов и станций метро выросли ларьки с пивом, сигаретами и водой, пункты обмена валюты, стихийные рынки. Бабушки продавали цветы и зелень с ящиков, во дворах стояли «девятки» и подержанные иномарки. Большую часть этих павильонов город снёс только в середине 2010-х.

Купить квартиру стало можно, но ипотеки почти не было, и продажи шли за наличные, часто в долларах. Расплачиваться приходилось накоплениями, продажей старого жилья или вкладом в стройку на ранней стадии.

В 1999 году Москва приняла программу сноса ветхих пятиэтажек «сносимых серий». Она определила, что будут строить в следующее десятилетие: высокие панельные дома на месте пятиэтажных кварталов.

Дом серии П-44Т на улице Медиков — Дом серии П-44Т начала 2000-х на улице Медиков. Фото: Artyom Svetlov, Wikimedia Commons, CC BY 4.0.

2005 · Лужковская панель

В 2000-е панельный дом решили сделать нарядным. Так появилась «лужковская» панель с эркерами, цветной облицовкой и башенками на крыше.

Самой массовой серией эпохи стала П-44Т. Это та же панельная П-44, но с эркерами, торцевыми секциями и характерным завершением крыши, которое в народе прозвали «кокошником». Рядом строили П-3М и П-44К, а на крупных участках — многосекционные «Паруса».

Эти дома шли на смену снесённым пятиэтажкам. Сначала строили «стартовый» дом рядом с кварталом хрущёвок, переселяли туда жителей, сносили освободившиеся дома и на их месте ставили следующие. Так за десятилетие переменились целые районы: Кунцево, Хорошёво-Мнёвники, Черёмушки, Кузьминки.

Одновременно жильё стало массовым товаром. Квартиры покупали в строящихся домах по договорам долевого участия, а ближе к концу десятилетия всё чаще в ипотеку. Строительство в уже сложившихся кварталах — «точечная застройка» — вызывало конфликты с жителями, которые теряли дворы и парковки.

Первые этажи новых домов сдавали под магазины «Продукты 24», аптеки и банки. Рядом с домом обычно не появлялось ни школы, ни поликлиники: их строили позже или не строили вовсе.

К началу 2010-х от «лужковского стиля» отказались, а сами дома с башенками стали узнаваемой приметой московских окраин.

Дом по реновации в Зюзине — Дом по программе реновации на улице Каховка в Зюзине, январь 2022 года. Фото: Artyom Svetlov, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.

2022 · Реновация и монолит

В 2017 году Москва утвердила программу реновации. В неё вошли 5175 старых домов, где живёт около миллиона человек.

Срок программы — пятнадцать лет. Переселяют по волновому принципу: город строит дом на свободной площадке, жители соседних пятиэтажек переезжают туда в своём же районе, а старые дома сносят и освободившуюся землю застраивают дальше.

Для домов по реновации написали свой стандарт: квартиры с отделкой, застеклённые балконы, корзины для кондиционеров, вход в подъезд без ступенек, колясочные, широкие лифты. Первые этажи нежилые, под магазины и сервисы.

На первых этажах новых кварталов открываются кофейни, пекарни и пункты выдачи маркетплейсов. У подъездов стоят самокаты и курьеры, во дворах нет машин: парковку уводят под землю или в отдельный паркинг.

Рынок новостроек тем временем перешёл на крупные монолитные жилые комплексы с высокими корпусами и плотной застройкой. Старые промзоны превращаются в жилые кварталы на десятки тысяч человек.

Сегодня вопрос стоит иначе, чем в 1957 году. Квадратных метров стало больше, и спорят уже о качестве среды: плотности, транспорте, школах, зелени и о том, каким будет двор через двадцать лет.

Массовое жильё Москвы сквозь года

Хрущёвка